title: "首購族最容易踩的坑：老公寓貸八成 30 年，是你算的不是銀行說的" date: 2026-03-18 author: p.house0806 source: https://www.threads.com/@p.house0806/post/DWAvcsDk1WW category: threads tags:

房地產
首購族
貸款
老公寓
理財 created: 2026-03-18 updated: 2026-03-18

首購族最容易踩的坑：老公寓貸八成 30 年，是你算的不是銀行說的

原文摘要

一位房產從業者分享了首購族常見的認知誤差：

朋友看到一間 38 年屋齡的公寓，總價 800 萬，賣方說可以「貸八成、30 年」，算出來月付大約 2 萬多，覺得可以負擔。

但作者一問屋齡就點出問題：

八成 30 年是你算的，不是銀行說的。

意思是，屋齡 38 年的老公寓，銀行不太可能真的給你八成、30 年的貸款條件。銀行核貸時會考慮建物的耐用年限，老房子通常貸不到這個成數與年限。

核心觀點

1. 賣方說的貸款條件 ≠ 銀行實際核貸條件

這是首購族最常踩的坑：看到廣告或仲介給的「預估月付」，就以為那是銀行會給的條件。但銀行核貸要看屋齡、結構、地段、借款人條件，老公寓的核貸條件通常會被壓縮。

2. 屋齡直接影響貸款年限與成數

一般來說，銀行會用「建物耐用年限 - 屋齡」來算可貸年限的上限。38 年的老公寓，如果耐用年限算 50-60 年，可貸年限可能只剩 12-22 年，跟 30 年差很多。成數也可能從八成降到六成甚至更低。

3. 月付金額的落差，可能直接影響你買不買得起

如果實際只能貸六成、20 年：

自備款從 160 萬變 320 萬
月付從 2 萬多可能變 3 萬多
整個購買計畫可能直接不可行

我的觀察

這篇講的東西很基本，但正因為太基本，反而很多人沒搞清楚就衝了。

一句話總結：

看房之前，先問銀行能貸多少，不要先問賣方說能貸多少。